国家正式通知!房贷利率下调!5月起执行!增值税免征年限“5改2”!

刚刚,国家释放利好消息:调整首套住房贷款利率,将个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年。更重磅的是……

01  没买房的恭喜了!

房贷利率下调!

5月15日,央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》:

 

通知中明确:

1、对于贷款购买普通自住房的居民家庭,首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点,二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

2、在全国统一的贷款利率下限基础上,人民银行、银保监会各派出机构按照“因城施策”的原则,指导各省级市场利率定价自律机制,根据辖区内各城市房地产市场形势变化及城市政府调控要求,自主确定辖区内各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款利率加点下限。

此次调整前首套房房贷利率不低于4.6%,二套房房贷利率不低于5.2%,本次下调首套房房贷利率20个基点,即最低可为4.4%,二套房还是不低于5.2%。

比如,按贷款金额100万元、期限30年、等额本息还款估算,利率下调20个基点,平均每月可减少月供支出约120元,未来30年内共减少利息支出4万多元。

对此,不少从事房产交易的专业人员认为,此次房贷利率下调幅度大,已达到2017年以来的5年低位,将会降低居民的购房门槛,节约刚需首套房购房成本,会极大地提振楼市和购房者的信心。

02 免增值税!

个人转让房屋,5改2!

近日,多地纷纷发布最新通知,调整个人住房转让增值税免征年限。

无锡:

无锡市区个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年,2022年5月1日起执行!对2022年5月1日起办理的个人住房转让增值税免业务,按照上述通知执行。

 

沈阳:

发布《关于调整个人住房转让增值税免征年限的通知》,文件明确:个人住房转让增值税免征年限,按国家规定执行,由5年调整为2年。

 

沈阳市房产局 国家税务总局沈阳市税务局关于调整个人住房转让增值税免征年限的通知

各区县(市)房产、税务部门:

为消除新冠疫情对我市正常生产生活造成的不利影响,减轻群众购房负担,满足住房需求,经研究,个人住房转让增值税免征年限按国家规定执行,由5年调整为2年。

本通知自发布之日起执行,由联合发布部门按照工作职责负责解释。

沈阳市房产局 国家税务总局沈阳市税务局

2022年4月26日

东莞:

发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》明确:将个人住房转让增值税征免年限由5年调整为2年。

03  个人买卖房要交哪些税

 

04  住房转让案例解读

 

案例一:个人转让家庭满五年且唯一住房,购买方为家庭首套住房

黄先生2012年6月在六安市区购买了一套住房,面积为133平方米,并于当月缴纳了契税。2019年7月以80万元的价格将这套住房转让给李先生,该套住房为黄先生家庭唯一住房,这套住房也是李先生家庭首套房。

黄先生和李先生分别需要缴纳多少税款?

一、转让方黄先生需要缴纳的税费

1、增值税免征
政策规定:个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。

文件依据:《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)

2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加免征
因为计税依据是纳税人转让不动产缴纳的增值税。

3、印花税免征
政策规定:对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

文件依据:《国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策》(财税〔2008〕137号)

4、土地增值税免征
政策规定:对个人销售住房暂免征收土地增值税。

文件依据:《国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策》(财税〔2008〕137号)

5、个人所得税免征
政策规定:对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,继续免征个人所得税。

文件依据:《财政部 国家税务总局 建设部 关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税字[2009]278号)

二、购买方李先生需要缴纳的税费

1、契税
契税:800000×1.5%=12000元

政策规定:对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。

文件依据:《财政部国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》(财税〔2016〕23号)

2、印花税免征
政策规定:对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

文件依据:《国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策》(财税〔2008〕137号)

案例二:个人转让未满两年住房;购买方为家庭第二套住房

2018年10月,李女士购买六安市区一套面积150平方米住房,2020年4月李女士将此房屋出售给张女士,售价8000元/平方米。该套住房为张女士家庭第二套住房,请问买卖双方各缴纳多少税款?

一、李女士转让住房缴纳的税费

1、增值税

增值税:

(8000×150)/1.05×5%=57142.86元

政策规定:个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税。

政策依据:《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)

2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加
城市维护建设税:

57142.86×7%×50%=2000元

教育费附加:

57142.86×3%×50%=857.14元

地方教育附加:

57142.86×2%×50%=571.43元

政策规定:增值税小规模纳税人减按50%征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

文件依据:财税法[2019]119号

3、印花税免征
政策规定:对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

文件依据:《国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策》(财税〔2008〕137号)

4、土地增值税免征
政策规定:对个人销售住房暂免征收土地增值税。

文件依据:《国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策》(财税〔2008〕137号)

图片
5、个人所得税
个人所得税:

(8000×150)/1.05×1%=11428.57元

政策规定:我市个人住房转让所得核定征收率为1%。

政策依据:《层转国家税务总局关于个人房屋转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(六地税[2006]113号)

二、购买方张女士需要缴纳的税费

1、契税
契税:

(8000×150)/1.05×2%=22857.14元

政策规定:对个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。

文件依据:《财政部国家税务总局住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》(财税〔2016〕23号)

2、印花税免征
政策规定:对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

文件依据:《国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策》(财税〔2008〕137号)

个人转让房屋涉税税种小结:
转让方:(1)增值税(城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加)
(2)个人所得税
             (3)土地增值税
             (4)印花税
购买方:(1)契税
              (2)印花税
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THE END
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